明石市の空き家は固定資産税が6倍に？条件と回避方法を解説

「実家を相続したけれど、誰も住む予定がない」
「明石市の空き家、放置すると税金が6倍になるって本当?」

空き家を放置すると固定資産税が6倍になる、という話はよく聞きます。半分は正しく、半分は言い過ぎです。

6倍に戻るのは、税金を計算するもとになる「課税標準額」の上限の話です。実際の土地の固定資産税は、負担を一気に上げない仕組みがあるため、200㎡以下の住宅用地で最大約4.2倍になります。どんな空き家が対象になり、いつから上がり、どうすれば避けられるのかをまとめました。

固定資産税が上がる仕組みは住宅用地特例の解除

家が建っている土地（住宅用地）には、固定資産税と都市計画税を軽くする「住宅用地特例」があります。

※たとえば300㎡の住宅用地なら、200㎡までが小規模住宅用地、残りの100㎡が一般住宅用地です。

空き家が市から「勧告」を受けると、この特例の対象から外れます。小規模住宅用地なら6分の1に抑えられていた課税標準が元に戻るので、「6倍」と言われるわけです。

実際の税額は6倍ではなく約4.2倍

住宅用地でなくなった土地は、店舗や事務所の土地と同じ「商業地等」の扱いになります。商業地等には、課税標準額を評価額の70％までに抑える仕組み（負担調整措置）があるので、評価額そのものに税金がかかるわけではありません。

評価額1,500万円・150㎡の土地（すべて小規模住宅用地）で比べると、次のようになります。

※負担調整措置は2024〜2026年度の仕組みです。土地の面積や評価額の推移によって倍率は変わります。実際の税額は、明石市から届く納税通知書の課税明細書で確認できます。

明石市の税率（固定資産税1.4％、都市計画税0.3％）でこの例を計算すると、2つを合わせて年5万円ほどだった土地の税金が、約17.9万円（約3.6倍）になります。都市計画税は市街化区域内の土地だけにかかり、200㎡を超える部分がある土地では倍率はもう少し下がります。6倍ではないとはいえ、何年も続けば大きな負担です。

税金が上がるのは勧告を受けた空き家だけ

空き家になっただけで特例が外れるわけではありません。対象は、空家法にもとづいて市から勧告を受けた次の2種類です。

• 特定空家等：放っておくと倒壊など著しく危険になるおそれや、著しく衛生上有害になるおそれがある空き家、景観を著しく損なっている空き家など
• 管理不全空家等：このまま放っておくと特定空家等になるおそれがある空き家（2023年12月施行の改正法で新設）

管理不全空家等ができたことで、倒壊の危険まではない空き家でも、屋根や外壁の傷み、割れた窓、伸びた庭木などを放置していると、勧告を受けて特例が外れる可能性が出てきました。勧告を受けた管理不全空家等の敷地は、2024年度分の固定資産税から特例の対象外になっています。

どんな状態で指定されるのか、指導から勧告・命令・代執行までの流れは、「管理不全空家」「特定空家」の記事でまとめています。

勧告の前には指導がある

いきなり勧告されることはありません。まず市から指導があり、それでも改善されないときに勧告に進みます。明石市では、勧告の前に空家等審議会の意見を聴き、所有者が意見を述べる機会も設けています。

言いかえると、市から指導を受けた時点で指摘された点を改善すれば、勧告で税金が上がることはありません。

いつから税金が上がるのか

固定資産税は、毎年1月1日時点の状態で、その年度の税額が決まります。

• 勧告を受けたまま1月1日を迎えると、その年度分（5月に届く納税通知書の分）から特例が外れる
• 1月1日までに改善して勧告が撤回されれば、特例は外れない
• いったん外れても、改善して勧告が撤回されれば、また特例の対象に戻る

年の後半に勧告を受けた場合は、年内に修繕や草木の手入れを済ませ、市に確認してもらえるかどうかで翌年度の税金が変わります。

勧告前に解体して更地にしても税金は安くならない

「特例が外れるなら、先に解体したほうがいいのでは」と考える方もいます。ただ、住宅用地特例は家が建っている土地のための特例です。解体して1月1日に家がなければ、勧告を受けたときと同じように特例は外れます。

建物の固定資産税はなくなりますが、そのぶん土地の税金が上がるので、合計では増えることがあります。解体費用もかかるので、売る予定や駐車場にする予定が決まっていないうちに解体するのはおすすめしません。

すでに勧告を受けて特例が外れている場合は、土地の税金は解体してもほぼ変わらず、建物の分だけ下がります。この場合は、解体も含めて考える意味があります。

※相続した空き家を解体して土地を売る場合は、相続空き家の3,000万円特別控除が使えることがあります。

税金を上げないための3つの方法

1. 定期的に手入れを続ける

いちばん確実なのは、指導を受けない状態を保つことです。

• 月1回ほどの 換気・通水（湿気とカビ、配管の傷みを防ぐ）
• 季節ごとの 草刈り・庭木の剪定（隣の敷地や道路にはみ出さないように）
• 屋根・外壁・窓などの 傷んだところの修繕
• 郵便物・チラシの片付け（空き家だと一目でわからないように）

2. 通えないなら管理代行を頼む

遠方に住んでいて通えない場合は、空き家管理の代行を頼むのが現実的です。おきもち不動産の空き家管理は、月1回の巡回と写真付きの報告で月1,980円（税込・交通費込）からです。

3. 使う予定がないなら売却を考える

今後住む予定も貸す予定もないなら、売ってしまえば固定資産税も管理の手間もなくなります。相続した実家なら、条件を満たせば売却益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。昭和56年5月31日以前に建てられた家であることなどが条件で、売却の期限は「相続開始から3年が過ぎる年の12月31日」と「2027年12月31日」の早いほうです。使えそうな場合は早めに検討しておくと選択肢が広がります。

よくある質問

Q. 空き家になったら、すぐに固定資産税は上がる?

上がりません。上がるのは、市から勧告を受けた空き家だけです。ただし、壊れていて住めない家や取り壊す予定の家など、そもそも住宅と認められない建物は、勧告がなくても特例の対象外になることがあります。

Q. 明石市に空き家の解体補助金はある?

あります。ただし「特定空家等除却支援事業」という、市が危険と判断した老朽空き家（不良度の評点100点以上など）に限った補助です。一般の空き家の解体には使えません。詳しくは補助金の記事でまとめています。

Q. 市から通知が届いたらどうすればいい?

通知に書かれた担当課にすぐ連絡して、いつまでに何を直すかを相談します。指導を受けたときに改善すれば、税金への影響はありません。

明石市の空き家の相談窓口

固定資産税の金額や課税明細書の見方は、明石市の資産税課が担当しています。

まとめ

• 税金が上がるのは、市から勧告を受けた特定空家等・管理不全空家等だけ
• 勧告で住宅用地特例が外れると、土地の固定資産税は200㎡以下の部分で最大約4.2倍、都市計画税は約2.1倍
• 1月1日時点で勧告を受けていると、その年度分から上がる。改善して勧告が撤回されれば元に戻る
• 勧告前に解体しても特例は外れるので、更地にするのは売却や活用の予定が決まってから

勧告で税金が上がる前には、必ず市からの指導があります。そこで指摘された点を直せば、勧告による負担増は避けられます。通えない、手が回らないという場合は、管理を人に頼むか、手放すかを早めに決めておくのが安心です。

※空家等対策の推進に関する特別措置法、地方税法、国土交通省のガイドライン、総務省・明石市の公表情報をもとにしています（2026年10月時点）。倍率は目安で、実際の税額は土地ごとに異なります。