明石市の空き家、放置すると「管理不全空家」「特定空家」に指定される？流れと回避方法

「実家を相続したけど、遠方に住んでいて管理に行けない」
「空き家のまま放置していて、最近『管理不全空家』『特定空家』という言葉を聞いて不安になった」

明石市内に空き家を所有している方の中には、こんな悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。空き家の管理は時間も手間もかかり、つい後回しになりがちです。ただ、2023年(令和5年)12月に施行された改正空家法によって、空き家を放置するリスクはこれまでより重くなっています。

この記事では、明石市で空き家を所有している方に向けて、「管理不全空家」「特定空家」に指定される基準、行政措置の流れ、固定資産税への影響、そして回避方法までを整理しました。手遅れになる前に、ぜひ目を通してみてください。

これまでは、倒壊の危険があるほど状態の悪い「特定空家」だけがペナルティの対象でした。しかし2023年の法改正で、その一歩手前の状態である「管理不全空家」も措置の対象に加わりました。「まだ住める状態だから大丈夫」「少し草が生えているだけだから」と油断していると、思わぬ税負担を抱えることになります。

管理不全空家とは|特定空家になる手前の予備軍

「管理不全空家」とは、ひとことで言えば「そのまま放置すれば、いずれ特定空家になるおそれがある空き家」のことです。2023年12月の空家法改正で新しく設けられた区分で、これまではノーマークだった「特定空家になる一歩手前の状態」も行政指導の対象になりました。

管理不全空家に該当する状態の例

具体的には、こんな状態が該当する可能性があります。

• 建物の劣化:外壁や屋根の一部が剥がれかけている、窓ガラスが割れたまま
• 敷地の荒廃:雑草が伸び放題、庭木が隣の敷地や道路にはみ出している
• 衛生環境の悪化:敷地内にゴミが不法投棄されている、害虫や害獣が発生している

「うちはまだ大丈夫」と思っていても、こうした状態を放置していると、ある日突然市から通知が届くことがあります。

特定空家とは|指定される4つの基準

一方の「特定空家」は、すでに倒壊の危険があるなど、周囲に深刻な影響を及ぼしている状態の空き家を指します。空家法では、次のいずれかの状態にあると判断されると、特定空家に指定される可能性があります。

1. 倒壊の危険がある状態

建物の著しい傾き、屋根や外壁の剥落、基礎の破損などがあり、放置すれば倒壊して近隣に危険を及ぼす可能性がある状態です。

2. 衛生上有害な状態

ごみの不法投棄による悪臭、アスベストの飛散、害獣や害虫の異常繁殖など、周辺の衛生環境に悪影響を与えている状態です。

3. 景観を著しく損なっている状態

屋根や外壁がボロボロになっている、敷地内に雑草や樹木が繁茂して道路にはみ出しているなど、地域の景観に著しく反している状態です。

4. 周辺の生活環境を損ねている状態

立木が倒れて近隣の敷地に侵入している、不審者が侵入しやすい状態になっているなど、周辺住民の生活に影響を及ぼしている状態です。

管理不全空家と特定空家の違い|比較表で整理

2つの区分の違いを表にまとめると、こうなります。

⚠️ ポイント:下記の「行政措置の流れ(4段階)」は「特定空家等」に適用される流れです。「管理不全空家等」の段階では命令・行政代執行には至りませんが、放置を続けると特定空家等に認定され、強制解体のリスクが生じます。早めの対応が重要です。

法改正の狙いは、空き家が「特定空家」という危険な状態になる前に、行政が早めに介入して所有者に管理を促すことにあります。これまでの「危なくなってから対応」では遅すぎる、という反省を踏まえた制度です。

行政措置の流れ|4段階で進む税負担と最終リスク

管理不全空家・特定空家と判断された場合、行政は段階的に措置を行います。それぞれの段階で何が起きるのか、固定資産税への影響もあわせて整理します。

【特定空家等に対する行政措置の流れ(4段階)】

※「管理不全空家等」に対する行政措置は「指導→勧告(ステップ1・2のみ)」に限られます。命令(ステップ3)・行政代執行(ステップ4)は、法律上、管理不全空家等には適用されません(空家等対策の推進に関する特別措置法 第13条)。ただし、勧告後も改善がなければ「特定空家等」に認定され、上記4段階の措置に移行する場合があります。

※勧告の段階で住宅用地の特例が外れる点が、税負担増の大きな分岐点です。

勧告で固定資産税が6倍になる仕組み

通常、住宅が建っている土地は、固定資産税が最大で6分の1まで減額される「住宅用地特例」が適用されています。しかし管理不全空家や特定空家として勧告を受けると、この特例が外れます。

その結果、翌年からの固定資産税が本来の税額に戻り、結果として約6倍まで上がることになります。これが空き家放置の最大のペナルティです。

最終段階の行政代執行は数百万円規模

命令を無視し続けると、行政が所有者に代わって強制的に建物を解体する「行政代執行」が行われます。この場合、解体にかかった数百万円規模の費用は、すべて所有者に請求されます。支払えない場合は、給与や預貯金、他の不動産などの財産が差し押さえられるリスクもあります。

明石市の対応|通知が届いたら、まず連絡を

明石市でも空家法に基づき、「明石市空家等の適正な管理に関する条例」を制定して空き家対策に取り組んでいます。市民からの通報やパトロールなどで管理不全な空き家を把握すると、現地調査が行われます。改善が必要と判断されれば、所有者に対して状況の改善を求める「助言」や「指導」が行われる流れです。

明石市から通知が届いた場合の対応

明石市から空き家の管理に関する通知(助言や指導)が届いた場合は、絶対に放置しないでください。通知に記載されている担当部署に速やかに連絡し、現在の状況や今後の対応方針を相談することが大切です。

明石市では、都市局住宅・建築室建築安全課が空き家に関する相談窓口になっています。近隣の空き家でお困りの場合や、ご自身の空き家の管理について行政の制度を確認したい場合は、こちらに相談できます。

※窓口の名称や担当部署は変更される場合があります。最新情報は明石市公式サイトでご確認ください。

指定を回避するためにできること

原因となっている問題を解消すれば、指定を回避または解除することができます。早めに動くほど、選択肢も多く残ります。

自分で管理する場合の最低ライン

• 敷地内の 草刈り・庭木の剪定(年に数回)
• 剥がれかけた外壁や壊れた屋根、割れた窓ガラスの 修繕
• 月1回程度の 換気・通水・清掃
• 郵便物・チラシの整理(在宅感を保つ)

遠方在住で管理が難しい場合は管理代行サービス

自分で定期的に足を運んで管理するのが難しい場合は、民間の空き家管理代行サービスを使うのが現実的な選択肢です。月額数千円程度の費用で、定期的な見回りや写真付きの報告を行ってくれます。「適切に管理している」実績を残せるので、行政への対応としても有効です。

ただし、サービス内容は会社によって差があります。「見回りのみ」「内部の換気・通水まで含む」「庭木の剪定はオプション」など、契約前に内容と頻度を必ず確認しましょう。

よくある疑問|固定資産税・所有者調査・解体費用

Q. 固定資産税が6倍になるのはいつから?

市区町村長から「勧告」を受けた年の翌年1月1日時点で改善されていない場合、その年度から住宅用地の特例が適用されなくなります。年内に改善措置を完了して自治体に確認してもらえれば、増税を回避できる可能性があります。

Q. 誰が所有者か、市はどうやって調べるの?

自治体は、固定資産税の課税情報や戸籍、住民票などを調査して所有者を特定します。相続登記をしていない場合でも、法定相続人が調査され、連絡がいくことになります。「親が亡くなったまま放置している実家」も例外ではありません。

Q. 固定資産税が上がる前に解体して更地にすればいい?

建物を解体して更地にすると、その時点で「住宅用地特例」の対象外になるため、結局土地の固定資産税は上がります。解体費用も100万円以上かかるケースが多いため、解体後の活用方法(売却や駐車場経営など)が決まっていない段階で、慌てて解体するのは得策ではありません。まずは建物を維持したまま管理するか、そのまま売却を検討するのが現実的です。

Q. 解体費用が払えないので放置してもいい?

放置して行政代執行に至った場合、解体費用は税金と同じように強制徴収されます。支払えない場合は、給与や預貯金、他の不動産などの財産が差し押さえられるリスクがあります。解体が難しい場合は、現状のまま売却できるか不動産会社に相談するか、最低限の管理を継続して特定空家への指定を防ぐ必要があります。

まとめ|「いつかどうにか」が一番リスクが大きい

2023年の空家法改正で新しく設けられた「管理不全空家」制度と、従来からある「特定空家」制度について整理しました。重要なポイントは次の4つです。

• 放置した空き家は 「管理不全空家」または「特定空家」に指定される 可能性がある
• 勧告を受けると 固定資産税が約6倍 まで上がる
• 命令違反は過料、最終的には 行政代執行で全額自己負担
• 明石市から通知が届いたら、放置せずすぐに担当部署へ連絡

空き家は時間が経つほど建物の劣化が進み、選択肢が狭くなっていきます。「いつかどうにかしよう」と先延ばしにせず、早めに動き出すことが結果的にコストを下げる近道です。