明石市の「管理不全空き家」制度とは？放置で受ける行政指導の流れ

「実家を相続したけど、遠方に住んでいて管理に行けない」
「空き家のままにしているけど、最近『管理不全空き家』という言葉を聞いて不安になった」

明石市内に空き家を所有している方の中には、こんな悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。空き家の管理は時間も手間もかかり、つい後回しになりがちです。ただ、2023年（令和5年）12月に施行された改正空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）によって、空き家を放置するリスクはこれまでより重くなっています。

この記事では、新しく設けられた「管理不全空き家」制度の概要や、特定空き家との違い、明石市から行政指導を受けた場合の流れ、そして固定資産税への影響について整理します。空き家を所有している方は、手遅れになる前に目を通してみてください。

これまでは、倒壊の危険があるほど状態の悪い「特定空き家」だけがペナルティの対象でした。ただ、法改正によってその一歩手前の状態である「管理不全空き家」も措置の対象に加わりました。「まだ住める状態だから大丈夫」「少し草が生えているだけだから」と油断していると、思わぬ税負担を抱えることになります。

管理不全空き家とは｜特定空き家との違いを整理

2023年12月の空家法改正で新しく設けられた「管理不全空き家」という区分。これはどんな状態の空き家を指すのか、従来の「特定空き家」との違いを整理しながら見ていきます。

管理不全空き家は「特定空き家の予備軍」

「管理不全空き家」とは、ひとことで言えば「そのまま放置すれば、いずれ特定空き家になるおそれがある空き家」のことです。

具体的には、こんな状態が該当する可能性があります。

• 建物の劣化：外壁や屋根の一部が剥がれかけている、窓ガラスが割れたまま
• 敷地の荒廃：雑草が伸び放題、庭木が隣の敷地や道路にはみ出している
• 衛生環境の悪化：敷地内にゴミが不法投棄されている、害虫や害獣が発生している

これに対して「特定空き家」は、すでに倒壊の危険が著しく高い、衛生上の問題があるなど、周囲に深刻な影響を及ぼしている状態の空き家を指します。

管理不全空き家と特定空き家の比較

法改正の狙いは、空き家が「特定空き家」という危険な状態になる前に、行政が早めに介入して所有者に管理を促すことにあります。これまでの「危なくなってから対応」では遅すぎる、という反省を踏まえた制度です。

明石市の行政指導の流れ｜指導から勧告、そして強制撤去まで

所有する空き家が管理不全な状態にあると判断された場合、明石市ではどんな流れで行政指導が行われるのか、段階を追って見ていきます。

1. 調査と助言・指導

明石市は「明石市空家等の適正な管理に関する条例」を定めています。市民からの通報やパトロールなどで管理不全な空き家を把握すると、現地調査が行われます。改善が必要と判断された場合、まずは所有者に対して状況の改善を求める「助言」や「指導」が行われます。

この段階で、草刈りや修繕などきちんと対応すれば、大きな問題にはなりません。むしろ、行政から連絡が来たタイミングは「対策を始める良いきっかけ」と捉えるのが現実的です。

2. 勧告（固定資産税の特例が解除される）

助言や指導を無視して放置を続けた場合、より強い措置である「勧告」が行われます。

ここが一番のポイントです。「管理不全空き家」として勧告を受けると、その敷地に適用されていた「住宅用地特例」が解除されます。

通常、住宅が建っている土地は、固定資産税が最大で6分の1まで減額される特例が適用されています。しかし勧告によってこの特例が外れると、翌年からの固定資産税が本来の税額に戻り、結果として約6倍まで上がることになります。

3. 特定空き家への指定とさらに重い措置

管理不全空き家からさらに劣化が進んで「特定空き家」に指定されると、事態はより深刻になります。

特定空き家として勧告を受けても改善しない場合、行政から「命令」が下されます。この命令に違反すると、50万円以下の過料（罰金のようなもの）が科される可能性があります。

最終的には、行政が所有者に代わって強制的に建物を解体する「行政代執行」が行われることもあります。この場合、解体にかかった数百万円規模の費用は、すべて所有者に請求されます。

空き家管理のよくある疑問｜遠方在住・解体・相談窓口

遠方に住んでいて管理に行けない場合は？

自分で定期的に足を運んで管理（換気、通水、草刈り、建物の確認など）するのが難しい場合は、民間の空き家管理代行サービスを使うのが現実的な選択肢です。月に数千円程度の費用で、定期的な見回りや写真付きの報告を行ってくれるため、管理不全空き家に指定されるリスクをかなり下げられます。

ただし、サービス内容は会社によって差があります。「見回りのみ」「内部の換気・通水まで含む」「庭木の剪定はオプション」など、契約前に内容と頻度を必ず確認しましょう。

固定資産税が上がる前に解体して更地にすればいい？

建物を解体して更地にすると、その時点で「住宅用地特例」の対象外になるため、結局土地の固定資産税は上がります。解体費用も高額になるため、解体後の活用方法（売却や駐車場経営など）が決まっていない段階で、慌てて解体するのは得策ではありません。

まずは建物を維持したまま管理するか、そのまま売却を検討するのが現実的なケースが多いです。

明石市に相談窓口はある？

明石市では、都市局住宅・建築室建築安全課が空き家に関する相談窓口になっています。近隣の空き家でお困りの場合や、ご自身の空き家の管理について行政の制度を確認したい場合は、こちらに相談できます。

※窓口の名称や担当部署は変更される場合があります。最新情報は明石市公式サイトでご確認ください。

まとめ｜「いつかどうにか」が一番リスクが大きい

2023年の空家法改正で新しく設けられた「管理不全空き家」制度について整理しました。重要なポイントは次の3つです。

• 放置すれば特定空き家になるおそれがある空き家は「管理不全空き家」に指定される
• 行政の指導に従わず勧告を受けると、固定資産税が約6倍まで上がる
• 遠方で管理できない場合は、空き家管理代行サービスの利用が有効

空き家は、放置するほど建物の劣化が進み、近隣トラブルのリスクや税負担の増加につながります。「いつかどうにかしよう」と先延ばしにせず、早めに動き出すことが結果的にコストを下げる近道になります。