明石市の空き家、放置すると「管理不全空家」「特定空家」に指定される？流れと回避方法

「実家を相続したけど、遠方に住んでいて管理に行けない」
「空き家のまま放置していて、最近『管理不全空家』『特定空家』という言葉を聞いて不安になった」

空き家の管理は時間も手間もかかるので、つい後回しになりがちです。ただ、2023年12月に改正空家法が施行されてから、放置した空き家に、市が早めに手を打てるようになりました。

「管理不全空家」と「特定空家」の違い、どんな状態で指定されるのか、指導から代執行までの流れ、明石市での進め方、指定を避ける方法の順にまとめました。

管理不全空家とは、特定空家になる手前の空き家

「管理不全空家等」は、そのまま放っておくと特定空家等になるおそれがある空き家です。2023年12月施行の改正法で新しくできた区分で、それまで行政が手を出しにくかった「傷み始めた空き家」にも、指導や勧告ができるようになりました。

管理不全空家等になりやすい状態の例

国のガイドラインでは、次のような状態が例に挙がっています。

• 建物の傷み：屋根の変形や外壁材のはがれ、柱や土台などの腐れ・シロアリ被害、雨漏りの跡
• 落下のおそれ：外壁の上の方や屋根材、看板などが壊れかけている
• 窓や戸の破損：窓や戸などの開口部が壊れている
• 庭木：枝が隣の敷地や道路にはみ出している、木が腐っている
• 衛生：ごみが散らかっている、排水設備が壊れている、動物がすみついている

どれも、人が住んでいれば気づいてすぐ直せるものばかりです。

特定空家とは、周りに悪影響が出ている空き家

「特定空家等」は、状態が悪く、周りに危険や迷惑を及ぼすおそれが大きい空き家です。空家法では、次の4つのいずれかにあたる空き家とされています。

• そのまま放っておくと、倒壊など 著しく保安上危険となるおそれ がある
• そのまま放っておくと、著しく衛生上有害となるおそれ がある
• きちんと管理されていないために、著しく景観を損なっている
• そのほか、周りの生活環境を守るために放っておけない 状態にある

建物が大きく傾いている、屋根や外壁が落ちそうになっている、ごみの悪臭がひどい、といった状態がこれにあたります。

管理不全空家と特定空家の違い

管理不全空家等に対して市ができるのは、指導と勧告までです。命令や代執行はありません。ただ、勧告を受けても改善されず、状態が悪くなれば特定空家等と判断され、より強い措置に進みます。

指導から行政代執行までの流れ

特定空家等に対する措置は、次の4つの段階で進みます。管理不全空家等の場合は「指導」と「勧告」の2つだけで、命令と代執行はありません。

※命令の前には、所有者が意見書を出したり、意見を述べたりする機会があります。

勧告を受けると、固定資産税はどのくらい上がるか

家が建っている土地は、住宅用地特例で固定資産税が軽くなっています。勧告を受けると、この特例が外れます。よく「6倍」と言われますが、負担を一気に上げない仕組みがあるため、実際の土地の固定資産税は200㎡以下の部分で最大約4.2倍、都市計画税は約2.1倍が目安です。

勧告を受けたまま1月1日を迎えると、その年度から税額が上がります。くわしい計算の仕組みは固定資産税の記事でまとめています。

行政代執行の費用は、税金と同じように取り立てられる

代執行で解体にかかった費用は、所有者に請求されます。払わない場合は、税金の滞納と同じ手続き（国税滞納処分の例）で強制的に徴収され、財産を差し押さえられることがあります。

台風や地震などで今にも崩れそうな場合は、命令の手続きを経ずに代執行できる「緊急代執行」も、2023年の改正でできました。所有者がわからない空き家でも、市が代わりに解体する「略式代執行」があります。

明石市での空き家への対応

明石市は、空家法に合わせて2015年に「明石市空家等の適正な管理に関する条例」をつくり、空き家対策を進めています。近所からの相談やパトロールで傷んだ空き家がわかると、市が現地を確認し、所有者を調べたうえで、まず適正な管理を促す通知を送ります。それでも改善されないと、指導に進みます。

明石市では、管理不全空家等や特定空家等に勧告する前に、空家等審議会の意見を聴き、所有者が意見を述べる機会を設けています。勧告で固定資産税が上がるため、その前に慎重な手順を踏む仕組みです。

市内の特定空家等は、2024年4月1日時点で18件です。数は多くありませんが、空き家を持っていれば誰にでも起こりうることです。

明石市から通知が届いたら

空き家の管理について市から通知が届いたら、そのままにせず、書かれている担当課にすぐ連絡します。いつまでに何を直せばよいかを相談し、改善できれば、勧告に進むことはありません。

指定を避けるためにできること

指定や勧告を避ける方法はシンプルで、傷みを放置しないことです。勧告を受けた後でも、必要な措置をとって勧告が撤回されれば、特例はまた使えるようになります。

自分で管理する場合の目安

• 季節ごとの 草刈り・庭木の剪定（隣の敷地や道路にはみ出さないように）
• はがれかけた外壁、壊れた屋根、割れた窓などの 修繕
• 月1回ほどの 換気・通水・掃除
• 郵便物・チラシの片付け（空き家だと一目でわからないように）

通えないなら管理代行を頼む

遠方に住んでいて定期的に通えない場合は、空き家管理の代行を頼むのが現実的です。おきもち不動産の空き家管理は、月1回の巡回と写真付きの報告で月1,980円（税込・交通費込）からです。報告の写真が残るので、どのように管理してきたかを市に説明するときにも役立ちます。

ただ、サービス内容は会社によって違います。外から見回るだけなのか、室内の換気や通水まで入るのか、草刈りはオプションなのか、契約前に確かめておくと安心です。

使う予定がないなら売却も

住む予定も貸す予定もないなら、売ってしまえば管理の手間も税金の心配もなくなります。古い家でも、建物を残したまま売れることはあります。解体するかどうかは、売り方が決まってから考えても遅くありません。

よくある質問

Q. 相続登記をしていなくても、市から連絡は来る?

来ることがあります。市は登記のほか、固定資産税の課税情報や戸籍、住民票などで所有者を調べます。相続登記をしていなくても、相続人を調べて連絡が届きます。「親が亡くなってから実家をそのままにしている」場合も同じです。

Q. 管理不全空家等と言われたら、すぐに税金が上がる?

上がりません。税金が上がるのは勧告を受けてからで、その前には必ず指導があります。指導を受けたときに改善すれば、税金への影響はありません。

Q. 税金が上がる前に解体して更地にしたほうがいい?

おすすめしません。住宅用地特例は家が建っている土地のための特例なので、解体して1月1日に家がなければ、勧告を受けたときと同じように特例が外れます。解体費用もかかるので、売る予定や活用の予定が決まってからのほうが無駄がありません。

Q. 解体費用が払えないので放置してもいい?

放置しても負担は消えません。特定空家等として代執行まで進めば、費用は所有者に請求され、払えなければ財産を差し押さえられることがあります。解体が難しいなら、今の状態のまま売れないか不動産会社に相談するか、最低限の管理を続けて指導を受けない状態を保つほうが、負担は小さく済みます。

まとめ

• 放っておくと特定空家になりそうな空き家は「管理不全空家等」、倒壊などのおそれが大きく周りに悪影響を及ぼす空き家は「特定空家等」
• どちらも勧告を受けると住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税は200㎡以下の部分で最大約4.2倍、都市計画税は約2.1倍が目安
• 特定空家等は、命令違反で50万円以下の過料、最後は行政代執行で費用は所有者負担
• 明石市から通知が届いたら、すぐに担当課へ連絡し、指摘された点を改善すれば、勧告までは進まない

空き家は、時間がたつほど傷みが進み、直す費用も選べる手も変わっていきます。通えない、手が回らないなら、管理を人に頼むか、手放すかを早めに決めておくのが安心です。

※空家等対策の推進に関する特別措置法、国土交通省のガイドライン、地方税法、明石市の空家等対策計画・条例をもとにしています（2026年10月時点）。税額の倍率は目安で、土地ごとに異なります。