明石市で相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除は？要件・期限・申請の流れ

「親から明石市の実家を相続したけれど、誰も住む予定がないから売却したい」
「でも、不動産を売ると高い税金がかかると聞いて不安…」

相続した実家を売って利益が出ると、その利益（譲渡所得）に所得税と住民税がかかります。ただ、亡くなった親が一人で住んでいた古い一戸建てなら、売却益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。正式な名前は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。

使える家の条件、売り方、期限、明石市での確認書の申請、対象外になりやすいケースの順にまとめました。

相続した実家は、親が買った時期から数えて所有期間が5年を超えていることが多く、その場合は「長期譲渡所得」になります。税率は所得税15％（ほかに復興特別所得税）と住民税5％で、合わせて20.315％です。譲渡所得が2,000万円なら税金は約406万円。この特例で3,000万円を差し引ければ、ゼロになります。

そのかわり条件が細かく、ひとつ外れるだけで数百万円の差が出ます。売り出す前に、使えるかどうかを確かめておくのが安全です。

特例が使える家と使えない家の違い

対象になるのは、次の条件をすべて満たす家です。

• 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された（旧耐震基準の建物）
• 区分所有建物の登記がされていない（マンションは対象外）
• 相続開始の直前に、亡くなった方（被相続人）が住んでいた
• 相続開始の直前に、亡くなった方以外に住んでいる人がいなかった

親と同居していた家族がいた場合は対象外です。

親が老人ホームに入っていた場合

亡くなる前に老人ホームなどへ移っていても、主に次の条件を満たせば対象になります。

• 家を出る直前に、要介護認定・要支援認定などを受けていた
• 入所してから亡くなるまで、家に親の荷物を置くなどして使い続けていた
• その間、家を貸したり、事業に使ったり、ほかの人が住んだりしていない
• 入所の直前に、親以外に住んでいる人がいなかった
• 入所してから亡くなるまで、主に住んでいたのがその老人ホームなどだった

対象になる施設は、特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、認知症グループホームなどです。親族の家や一般の賃貸住宅に移ってから亡くなった場合は対象外になります。

対象になる3つの売り方

大前提として、相続してから売るまでの間、その家を 貸す・住む・事業に使う ことはできません。そのうえで、次のどれかの形で売ります。

どの売り方が手取りを増やせるかは、建物の状態と土地の条件で変わります。

期限と売却金額の条件

• 売却期限：相続開始の日から3年を経過する日が属する年の12月31日まで
• 売却代金：1億円以下。分けて売った分や、ほかの相続人が売った分も合計して判定します
• 家と土地を相続した人が3人以上：2024年1月1日以降の売却では、控除の上限が3,000万円から2,000万円になります

※たとえば2023年5月に相続が始まった場合、3年が過ぎるのは2026年5月なので、期限は2026年12月31日です。

売却から確定申告までの流れ

特例は、売った年の翌年の確定申告（原則2月16日〜3月15日）で申告して初めて使えます。申告に欠かせないのが、市が出す 「被相続人居住用家屋等確認書」 です。確認書の申請には売買契約書や売却後の登記の書類が必要なので、申請は売った後になります。

• 1. 相続登記：実家の名義を相続人に変えます。買主に名義を移す前に、相続人の名義にしておく必要があります（相続登記は2024年4月から義務になっています）
• 2. 条件の確認：建築年、親の住まい方、相続人の人数などを確かめ、売り方（A〜C）を決めます
• 3. 売買契約：パターンCで売る場合は、買主が翌年2月15日までに改修か解体を済ませることを、契約の特約で決めておくと安心です
• 4. 引き渡し：代金を受け取り、物件を引き渡します
• 5. 確認書の申請：明石市の都市局住宅課に申請し、確認書を受け取ります
• 6. 確定申告：翌年、確認書や登記事項証明書、売買契約書の写しなどを添えて税務署に申告します

明石市で確認書を申請するときのポイント

明石市内の家の確認書は、明石市役所の都市局住宅課が出しています。明石市以外にある家は、その家がある市区町村に申請します。

明石市では「譲渡後の土地の全部事項証明書」も必要

申請書の様式と基本の添付書類は、国土交通省が全国共通で決めています。住民票の除票、登記事項証明書、売買契約書の写し、電気・水道・ガスの使用中止がわかる書類などです。明石市ではそれに加えて、売却後の土地の全部事項証明書も出す必要があります。全国共通の一覧だけを見て準備すると、ここが抜けます。

発行まではおよそ1週間

申請してから確認書が出るまでは、通常1週間ほどです。書類に不備があると出し直しになり、さらに時間がかかります。確定申告の時期に重ならないよう、引き渡しが済んだら早めに申請しておくと安心です。

確認書は郵送でも受け取れる

遠方に住んでいる方は、確認書を郵送で受け取れます。返信先の住所と名前を書き、切手を貼った返信用封筒（定形封筒なら110円切手）を用意します。

窓口に行くときは、担当者が不在のこともあるため、事前に電話を入れておくと確実です。

対象外になりやすいケース

特例が使えると思って売ったのに、あとから対象外とわかることがあります。よくあるのは次の4つです。

売るまでの間に、少しだけ貸した・住んだ

相続後に一時的でも人に貸したり、親族が住んだりすると対象外になります。「空けておくのはもったいない」と貸したことで、数百万円の税金がかかることがあります。

親族など特別の関係がある相手に売った

親子・夫婦、生計を一にする親族、売った後にその家で一緒に住む親族、内縁関係の人、特殊な関係のある法人への売却は対象外です。

パターンCの工事が翌年2月15日に間に合わなかった

買主の改修や解体が翌年2月15日までに済まないと、特例は使えません。工事をするのは買主なので、契約の時点で時期を決めておくことが欠かせません。

土地を分けて売り、合計が1億円を超えた

1億円の判定は、分けて売った分やほかの相続人が売った分も合計します。あとの売却で1億円を超えた場合は、その日から4ヶ月以内に修正申告が必要です。

取得費加算の特例とはどちらか一方

相続税を納めた方は、相続から一定期間内に売ると、納めた相続税の一部を取得費に加えて譲渡所得を減らせる「取得費加算の特例」も使えます。

ただし、3,000万円の特別控除とは同じ家で併用できず、どちらか一方を選ぶことになります。収用などの特別控除とも併用できません。相続税を多く納めた方は、取得費加算のほうが有利になることもあるので、税理士に両方を試算してもらうのが確実です。

まとめ

• 昭和56年5月31日以前に建てられ、亡くなった方が一人で住んでいた家が対象（マンションは対象外）
• 相続から売却まで、貸さない・住まない・事業に使わない
• 相続開始から3年が過ぎる年の12月31日までに、1億円以下で売る。制度自体の期限は2027年12月31日
• 売った後に明石市の 都市局住宅課 で確認書をもらい、翌年の確定申告で使う

解体してから売るか、そのまま売るかで、手続きも手取りも変わります。制度の期限が2027年末に迫っているので、売るかどうか迷っているうちに、使えるかどうかだけは確かめておくのがおすすめです。

※制度の内容は国税庁・国土交通省、明石市での手続きは明石市公式サイトの情報をもとにしています（2026年10月時点）。税額は概算です。実際の申告は税務署または税理士にご確認ください。